2024-08-15
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Tributação sobre comra e venda de imóveis terá novas regras,mas alíquotas não mudam — Foto: Márcia Foletto
GERADO EM: 15/08/2024 - 04:00
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A segunda etapa da regulamentação da Reforma Tributária vai alterar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI),de competência municipal,e as regras para definir o valor dos imóveis sobre o qual incide o tributo devem gerar controvérsias,alertaram tributaristas.
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Segundo especialistas ouvidos pelo GLOBO,uma mudança de última hora,feita na terça-feira,evitou que as alterações afrontassem diretamente decisões anteriores do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o tema.
Na proposta original estava previsto que o ITBI passaria a ser cobrado nos atos de compra e venda dos imóveis. Ou seja,o comprador teria que pagar o tributo ao assinar a escritura junto com o vendedor.
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A alteração de última hora prevê que o imposto seja devido nas transmissões de propriedade,mas municípios e o Distrito Federal,que recolhem o imposto,podem prever a “antecipação do pagamento”. O contribuinte decidirá se quer ou não antecipar,e os governos locais podem oferecer desconto na alíquota,incentivando a antecipação.
Segundo Wallace Wu,advogado especialista em direito imobiliário do escritório Kincaid Mendes Vianna,legislações municipais e cartórios,muitas vezes,exigiam o pagamento do ITBI para registrar as escrituras de compra e venda,mas o tema sempre foi controverso. Há anos a controvérsia era objeto de ações judiciais,até chegar ao STF.
A Corte definiu que o ITBI é devido apenas no registro final da escritura. A tributarista Vivian Casanova,do escritório BMA Advogados,diz que a proposta original da regulamentação impunha cobrança do ITBI para um ato que não caracteriza a transferência da propriedade:
Segundo regulamentação da Reforma Tributária prevê mudanças no pagamento do ITBI — Foto: Marcia Foletto
— Corrigiram um risco de inconstitucionalidade. Agora,o imposto vai incidir no registro no RGI,mas,opcionalmente,o contribuinte pode antecipar o recolhimento para o momento em que formaliza a compra e venda.
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Mas ainda há problemas na definição do valor sobre o qual o tributo recai,avalia o tributarista Gustavo Brigagão,do escritório Brigagão Duque Estrada Advogados. Geralmente,nas legislações municipais,o ITBI e o IPTU são cobrados sobre o “valor venal” dos imóveis,atribuído pelas prefeituras.
Mas,segundo Brigagão,o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu definitivamente que o ITBI deve incidir sobre o valor da operação informado pelo comprador e o vendedor. E decidiu que o valor não está vinculado ao usado para calcular o IPTU. E,havendo controvérsia sobre o valor,é o Fisco municipal que deve abrir processo sobre o caso.
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— O projeto coloca com todas as letras que,havendo discordância,caberá ao contribuinte comprovar o correto valor de mercado. Isso é muito complicado. O contribuinte vai ter que ver valores de mercado,contratar empresas especializadas — afirmou Brigagão.
Outro ponto de alerta entre tributaristas é o das alterações do ITCMD,o imposto estadual sobre heranças e doações. A regulamentação introduz a possibilidade de o tributo recair sobre dividendos que são distribuídos de forma desproporcional. É um ponto que afeta empresas limitadas,como escritórios de advocacia,consultorias e firmas de engenharia.
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Segundo o advogado Alessandro Fonseca,do escritório Mattos Filho,a legislação permite que apenas as empresas limitadas façam distribuição desproporcional dos lucros. Serve para casos em que um dos sócios,eventualmente,faça jus a receber mais — por exemplo,quando trabalhou mais :
— A distribuição de lucros não é um evento alcançável pelo ITCMD. O que é doação? É um ato voluntário.
O imposto é municipal e não tem um padrão nacional. Segundo especialistas,costuma variar entre 2% e 5% do valor do imóvel. Em Rio,São Paulo e Porto Alegre é 3%,em Vitória é 2%. A regulamentação da Reforma Tributária não muda isso.
Prefeituras e cartórios exigiam o pagamento na assinatura da escritura de compra e venda,mas o STF definiu que o contribuinte (geralmente,o comprador) pode pagar só no registro da escritura no Registro Geral de Imóveis (RGI).
A regulamentação mantém o pagamento no registro da escritura no RGI,mas permite que municípios e o Distrito Federal ofereçam desconto na alíquota do ITBI para o contribuinte que optar por pagar na assinatura da escritura. Cada governo local terá que aprovar em lei suas regras para esse desconto.
O imposto é cobrado sobre o “valor venal” do imóvel,definido pelo fisco municipal,com o intuito de seguir os preços de mercado. O tema é controverso quando há diferença para o preço de venda. O STJ definiu que o ITBI deve ser cobrado sobre o preço da operação e,quando há divergência,o fisco local é responsável por provar qual o certo.
A regulamentação define melhor o que é “valor venal”,mas estabelece que,nos casos de diferença para o preço de venda,o contribuinte,geralmente o comprador,é quem deve provar qual o certo.
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